Ein Eigenheim zu bauen ist die größte Anlage vieler Familien. Dabei ist es aus Investorensicht keine gute Anlage. Warum das so ist und wie man Immobilien tatsächlich als Investition nutzen kann, sind das Thema dieses Artikels. Dies ist ein kleiner Einblick in die Theorie, wie man in Immobilien investieren kann, ohne ein eigenes großes Vermögen zu besitzen und sich damit ein Nebeneinkommen aufbauen kann.

Eines vorweg: Dieser Artikel gibt einen Einblick in das, was ich über das Investieren in Immobilien gelernt habe. Zu diesem Zeitpunkt (11.11.18) besitze ich keinerlei Wohnungen. Ich habe lediglich vor im nächsten Jahr mit dem Erwerb eben solcher zu beginnen und dieser Artikel begleitet meine Wissensaneignung in dem Fachgebiet.

Eigenheim als Kapitalanlage

Ein Eigenheim ist eine Anlage, aber keine Investition. Wieso? Es wirft keine regelmäßige Rendite ab. Jetzt könnte man sagen, dass Aktion das auch nicht tun. Doch Aktien schlagen in ihrer Wertsteigerung historisch gesehen im Schnitt die Inflation. Immobilien bewegen sich in etwa gleich mit der Inflation, also verliert man in dieser Form der Anlage immerhin schon einmal kein Geld, wie es bei einem simplen Sparbuch der Fall wäre.

Dazu kommt noch, dass Immobilien mit erheblichen Transaktionskosten von circa 10% des Wertes der Immobilie einhergehen. Möchte man ein Haus kaufen oder bauen, muss man viel drum herum bezahlen. Das sind die sogenannten Kaufnebenkosten. In diese fallen Dinge wie Grunderwerbssteuer, die Eintragung ins Grundbuch beim Notar und Maklergebühren.

All das trifft jedoch auch auf Wohnungen zu, die man kaufen und vermieten kann. Was ist also jetzt der Trick, wodurch sich hier ein Vorteil ergibt?

Die Milchmädchenrechnung

Der Optimalfall ist der Folgende:

Man kauft eine Wohnung mit Geld, das man sich von der Bank geliehen hat. Die Wohnung wird vermietet und generiert Mieteinnahmen. Von diesen Mieteinnahmen werden die Rate an die Bank gezahlt und die laufenden Kosten der Wohnung gedeckt. Nachdem die Wohnung abbezahlt ist, ist die wegfallende Rate an die Bank als Gewinn zu verbuchen und man besitzt die Immobilie an sich als Vermögenswert. Ohne einen Cent selbst bezahlt zu haben.

Wenn es so einfach wäre, könnte das jeder machen und deswegen ist es nicht so einfach. Spielen wir das ganze mal durch: Wir bekommen einen Kredit mit 2% Tilgung und müssen 2% Zinsen zahlen. Dazu müssen wir noch Instandhaltung, Reparaturen, Steuern und nicht auf den Mieter umlegbare Kosten selbst tragen. Auch hier kommen wir auf weitere 2%. Damit haben wir jährlich Aufwendungen von 6% mit der Immobilie. Also müssen wir die Miete einfach nur auf 6% oder mehr ansetzen.

Das geht auch nicht so einfach, denn wenn wir zu teuer sind, mietet keiner unsere Wohnung. Also müssen wir uns der Umgebung anpassen. In Deutschland liegen die durchschnittlichen Mietrenditen zwischen 3 und 4%. Das Ergebnis: Im Schnitt machen wir Minus. Die Immobilie, die sich selbst abzahlt, gibt es also im Schnitt nicht.

Es stimmt auch selten, dass man keinen einzigen Cent selbst bezahlt hat. Die Banken erwarten einen gewissen Eigenkapitalanteil. Selbst, wenn man einen Kredit für 100% auf den Immobilienpreis bekommt, bleiben noch die Kaufnebenkosten übrig, die wir selbst zahlen müssen.

Was soll das Ganze also, wenn es sich eh nicht lohnt? Nunja. Im Prinzip muss man nur Immobilien finden, die tatsächlich eine Mietrendite von 6% oder mehr haben oder die Aufwendungen unter die Mietrendite von durchschnittlich 3-4% drücken.

Die richtigen Immobilien finden

Nur die besseren Immobilien finden klingt leichter gesagt als getan. Man könnte ja auch einfach die richtigen Aktien auswählen, die dann mehrere hundert Prozent Wertsteigerung in den nächsten Jahren hinlegen. Nach einigem Herumprobieren stellt man dann jedoch fest, dass das sogenannte Stock-Picking, bei dem man versucht die Aktien zu wählen, die sich besser als der Durchschnitt entwickeln, nicht so einfach ist und dass selbst die großen Wallstreet Broker das nicht regelmäßig schaffen.

Im Gegensatz zu großen Unternehmen und Konzernen, ist es bei Immobilien viel einfacher, diese zu Bewerten. An dieser Stelle möchte ich spezifischer werden, da auch Immobilien nicht immer gleich sind und in einen Topf geworfen werden können. Ein Einkaufszentrum mit über 50 verschiedenen Unternehmen, die dort ansässig sind ist etwas komplizierter als eine 1-Zimmer Wohnung mit einem Studenten. Nehmen wir also für die weitere Betrachtung die 1-Zimmer Wohnung.

Interessiere ich mich für den Kauf einer solchen Wohnung, erhalte ich sehr genau Einblicke in die aktuelle Mietsituation, kann mir den Zustand genau ansehen und sehr einfach etwas über die Lage und Zukunftsaussichten der Region in Erfahrung bringen. Vermietung ist keine Raketenwissenschaft und man kann sich schnell in der Freizeit ausreichend Fachwissen dazu aneignen, um mit den gegebenen Informationen einschätzen zu können, ob sich ein Objekt lohnt oder nicht.

Welche sind nun die Faktoren, auf die man achten sollte?

Auswahlkriterien

Grundsätzlich gelten meiner Meinung nach zwei Hauptkriterien beim Kauf von Wohnungen

  • Ist der Cash Flow neutral oder sogar positiv? Ist die Mietrendite hoch genug sein, um die Rate an die Bank und die laufenden Kosten abzudecken?
  • Bleibt der Cash Flow langfristig positiv? Ist die Lage der Immobilie, also die Stadt, attraktiv genug für Mieter, dass sie in Zukunft dort wohnen wollen?

Zu dem ersten Punkt hatte ich oben bereits geschrieben, dass man im Prinzip nur die Mietrendite (Jährliche Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis) gegen die Kosten rechnen muss. Ist das Ergebnis positiv oder zumindest ausgeglichen, lohnt sich die Immobilie als Investition stand heute.

Es gibt Orte, in denen bekommt man sehr gute Mietrenditen über 10%. Das liegt oft daran, dass die Immobilien einfach sehr billig auf dem Markt angeboten werden und das hat wiederum Gründe. Wie in Marktwirtschaft üblich wird auch der Immobilienmarkt über Angebot und Nachfrage geregelt. Ist die Nachfrage geringer als das Angebot, sinkt der Preis.

Interessant wird es daher beim zweiten Punkt. Der Zukunftssicherheit. Hier gibt es ein paar Faktoren, die das ganze objektiv beeinflussen. Sinkt die Bevölkerung in einer Stadt, sinkt die Nachfrage nach Wohnungen. Ebenso ist der Arbeitsmarkt wichtig. Hat eine Stadt eine hohe Arbeitslosenquote, gibt es dort offensichtlich nicht genügend Arbeit und der Wohlstand in einer Stadt sinkt im Schnitt. Hat eine Stadt eine gute und beliebte Hochschule, wollen dort viele Studenten wohnen und die Wirtschaft profitiert lokal.

Als Zukunftskriterien gelten also:

  • Positive Bevölkerungsentwicklung
  • Gute Universität
  • Geringe Arbeitslosenquote

Dazu gibt es noch ein paar Nebenfaktoren. Ist die Stadt der Wohnung gut an die Infrastruktur angebunden und liegt dadurch im Einzugsgebiet einer Nachbarstadt, die die gute Universität oder große Arbeitgeber bietet, wirkt sich das auch positiv auf die Begehrtheit aus.

Am Ende müssen beide Hauptkriterien zusammenpassen. Ist eines von beiden nicht gegeben, stellt sich ein Investment schnell nicht mehr als lohnend heraus. Eine aktuell sehr begehrte Stadt ist München. Alles spricht dafür, dass München auch in 10, 20 oder 30 Jahren noch ein wirtschaftlich und bildungstechnisch sehr gut aufgestellter Ort sein wird. Allerdings wissen das eine Menge Leute und die Immobilienpreise dort sind an die Nachfrage angepasst, sodass es schwierig ist Mietrenditen zu bekommen, 2 oder 3 Prozent übersteigen.

Risiken

Natürlich haben Immobilien wie jedes Investment auch Risiken. Wenn Du alle deine Berechnungen gemacht hast und auch objektiv die Zukunftsaussichten bewertet sind, bleibt noch immer ein gewisses Restrisiko.

Es kann sein, dass größere unvorhergesehene Schäden am Haus oder in der Wohnung dazu führen, dass große Baumaßnahmen notwendig werden. Da kommen dann nicht nur hohe Rechnungen von Handwerkern auf Dich zu, sondern unter Umständen auch Leerstand in der Zeit der Arbeiten. Rücklagen für solche Fälle sind auch mit den Rücklagen, welche in den 2% Kosten von oben bereits enthalten sind, nicht gedeckt. Eine Sache darf man bei unwahrscheinlichen Fällen jedoch nicht vergessen: Sie sind unwahrscheinlich.

Mietnomaden und Leerstand sind eine der großen Ängste, von denen ich immer wieder höre, wenn ich mit Menschen über das Thema rede. Dazu kann ich meinem bisherigen Recherchestand nach nur sagen, dass es sehr unwahrscheinlich ist, sich einen solchen Fall einzuhandeln, wenn Du Deine Hausaufgaben gemacht hast. Die Bonität eines Mieters zu prüfen ist kaum mit Aufwand und sehr üblich. Es gibt einer Statistik zufolge 15.000 Mietnomaden im ganzen Land, was einem Bevölkerungsanteil von circa 0,02% entspricht. Diese Mietnomaden haben eine negative Schufa, sind also leicht zu vermeiden.

Alle anderen Risiken, wie Leerstand bei Mieterwechsel, Zinssteigerungen bei der Anschlussfinanzierung, Kosten von Renovierungsarbeiten sind dadurch zu minimieren oder gar zu verhindern, dass man seine Hausaufgaben macht und nicht blind oder zum Selbstzweck die Wohnung, die nebenan gerade zum Verkauf steht kauft, weil man es mitbekommt und nur, um eine Wohnung zu kaufen.

Das Ende vom Lied

Ich hoffe ich konnte Dir einen kleinen Einblick in das Thema Immobilieninvestments geben. Das ganze hier soll wirklich nur die Idee vermitteln und hat nicht den Anspruch, dass Du ausgestattet mit dem Wissen jetzt rausgehen kannst und hochprofitabel Immobilieninvestor wirst. Dafür weißt Du jetzt, was in der Theorie möglich ist und warum es sich lohnt.

Falls Du zu einem der genannten Punkte im Artikel noch etwas mehr wissen möchtest, lass es mich wissen und ich werde sicher in Zukunft noch einmal darauf zurückkommen, wenn das Interesse besteht. Dafür muss ich allerdings von dem Interesse wissen, also lass es mich wissen über zum Beispiel die Kommentarfunktion.

Kategorien: Investition

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